Mnoho povyku pro Bubny

Celé projednávání jednoho z největších rozvojových území ve městě ze všeho nejvíc připomíná frašku, ve které se koaliční partneři TOP 09 a ODS navzájem obviňují z toho, kdo vychází vstříc zájmům developerů. Navíc valná část zastupitelů ODS se v případě Bubnů otevřeně postavila proti vlastnímu primátorovi, už tak oslabenému neúspěšným bojem o dopravní podnik. Protože ale Bohuslav Svoboda představuje pro veřejnost jedinou přijatelnou tvář strany načichlé kmotrovským odérem z éry Pavla Béma, neodvážila se jej pražská buňka „zaříznout", jak se minulý týden očekávalo.

Nádraží jako lakmusový papírek

Bývalé nádraží Bubny funguje tak trochu jako lakmusový papírek signalizující poměry ve straně, která před rokem pod vedením současného primátora Svobody při takzvaném pražském puči vyměnila levicového koaličního partnera za TOP 09. Poté, kdy šestnáct zastupitelů ODS z dvaceti (primátor byl proti) ve „staronové" koalici s ČSSD a komunisty na zářijovém zasedání zastupitelstva už podruhé vyhodilo Bubny z programu jednání, rozeslal náměstek primátora Tomáš Hudeček (TOP 09), mající na starost územní rozvoj, tiskovou zprávu o tom, že pražští kmotři opět nabírají na síle. Bubny měly být podle jeho informací tím skutečným důvodem, proč na zastupitelstvo zaskočil Pavel Bém a z řečnického pultíku vyčinil primátorovi, že špatně vládne metropoli.

Hudečkova zpráva přivedla na pódium i Rudolfa Blažka (ODS), přímo jmenovaného v tiskové zprávě. Ten rozpoutal debatu o tom, kdo vlastně vychází developerům vstříc. Hudeček společnosti Orco Property Group, když „nervózně a hystericky" změnu prosazuje, nebo ODS Natlandu, když změnu torpéduje? Z vášnivé debaty plné osobních invektiv se však vytratilo to podstatné. Zastupitelé měli hlasovat nikoli o tom, co konkrétně budou moci vlastníci na pozemcích postavit a kdy, ale o jakési reinkarnaci počátku procesu – v odborné terminologii nazývaného zadání změny územního plánu – který vykrystalizuje v definování jednotlivých funkčních ploch pro byty, administrativu, obchody nebo zeleň, navrhne dopravní řešení lokality, ověří možnosti hustoty sídel a podobně.

„Chtěli jsme ten proces alespoň nastartovat. Bude trvat ještě minimálně dva roky, než bude zastupitelstvo moci hlasovat o samotné změně, což se pravděpodobně v tomto volebním období ani nestane," vysvětluje Hudeček. Další odklad zadání změny považuje jen za zdržovací taktiku a živnou půdu pro raketýring. „Myslím, že u jiných projektů se mi podařilo tento systém z minulosti zvrátit. Tady bohužel ne," dodává.

Mladý politik před prázdninami neváhal označit pohřbení téměř dokončeného konceptu nového územního plánu prezentovaného jako pohrobka korupční minulosti za podmínku pokračování koalice s ODS a začal pracovat na svém metropolitním plánu. Náměstek, o kterém se spekulovalo jako o možném primátorovi, následně dostal pod kontrolu takřka nepřetržitý tok změn územního plánu, které mnohonásobně znásobují hodnoty pozemků. Když se mu nepodařilo dosadit do výboru územního rozvoje svého člověka, zřídil komisi rady složenou z odborníků – většinou architektů a urbanistů. Ti každou změnu doporučí, či nikoli, následně o ní rozhodne rada, poté se vyjádří výbor. Minulý týden zastupitelé poprvé hlasovali o každé změně či jejím návrhu samostatně, a ne v celých balících, jak bývalo pravidlem, takže pokud chtěli, mohli mít alespoň ponětí, o čem rozhodují.

Nekrájet, prosím

O vzkříšení přerušené změny územního plánu pro Bubny, o které se v minulosti po Praze nesly zvěsti jako o účelově zmrazené, začal Hudeček mluvit letos v dubnu. Používá logické argumenty: území by se mělo řešit jako celek, ne z něj ukrajovat, jako se stalo v případě pozemku, který společnost Orco prodala firmě Skanska pro výstavbu administrativní budovy. Otálením by Praha podle Hudečka nic nezískala. Bubny, na kterých vázne od roku 2000 stavební uzávěra, jsou jedním z tzv. velkých rozvojových území, která by zůstala v novém metropolitním územním plánu – hotov by měl být v roce 2015 – bílým místem. Navíc se radnice podle něho vystavuje nebezpečí ztráty kontroly nad obrovskou lokalitou. Pokud by totiž Orco město žalovalo po vzoru Pavla Sehnala – majitele čestlického aquaparku – u správního soudu, mohla by uzávěra padnout a o dění v lokalitě by rozhodoval už jen Stavební úřad Prahy 7 v rámci územního a stavebního řízení, jelikož pod uzávěrou je platný územní plán. Nejvyšší správní soud totiž letos v březnu rozhodl, že dvanáct let trvající uzávěra pro pozemky v Letňanech rozhodně nemá charakter dočasnosti, a zrušil ji. Zdá se, že se Orco inspirovalo a před dvěma týdny napsalo primátorovi a Hudečkovi dopis, kde tuto možnost avizovalo. Na rozdíl od pozemků Pavla Sehnala v tomto případě město ovšem tak úplně nečinné nebylo. Zadání změny pro Bubny začalo zpracovávat už před koncem roku 2008, po roce ovšem tuto aktivitu přerušilo. Proces ztroskotal na nedohodě Orca s druhým velkým hráčem v území – společností Navatyp. Ta pozemky přímo nevlastní – před osmi lety založila s Českými drahami společný podnik pro rozvoj holešovického nádraží a okolních drážních parcel. „Navatyp kreslí Orku kruhové objezdy na jeho území a Orco staví Navatypu vysokokapacitní komunikaci souběžnou s Argentinskou. Oni se prostě musejí dohodnout," řekl v roce 2009 deníku E15 radní pro územní rozvoj Martin Langmajer. Jenže Navatyp spojovaný s pražskými kmotry Romanem Janouškem a Tomášem Hrdličkou (později přejmenovaný na Prominecon, dnes součást Natlandu) neměl na rozdíl od Orca v pozemcích utopené vlastní peníze.

Pod zemí, nebo na povrchu?

Dnes se všichni shodují, že toto území si rozvoj zaslouží. Praha ani Orco Property Group nemají důvod, proč změny brzdit. Spíše naopak.

Pro radnici nemá cenu držet zakonzervovaný brownfield v centru města, když zároveň nechce, aby se Praha rozlézala dále do polí. S blížícím se zprovozněním Blanky by navíc bylo záhodno lokalitu dopravně dořešit. Developerská společnost má na změnách zájem přímo eminentní – Bubny představují v tuto chvíli její největší projekt. Za 24 hektarů zaplatila SŽDC před šesti lety více než miliardu korun, které nic nenesou.

Nakonec ani starosta Prahy 7, kterým se zaštituje část ODS při blokování zadání změny, podle svých slov nechce, aby vše zůstalo tak, jak je. „Chceme jen mít kontrolu nad tím, co v území, které představuje pětinu městské části, bude," říká Marek Ječmének, kterého náměstek Hudeček nazval opálenějším starostou v narážce na to, že v době, kdy se Bubny projednávaly, dvakrát nepřišel na jednání, protože byl na dovolené.

Útvar rozvoje města zadal společnosti CMC Architects za 375 tisíc korun vypracování podkladové studie, ze které by měl návrh změny vycházet. Ateliér řeší téměř 950 tisíc metrů čtverečních, území se dále rozšířilo o bývalou betonárku a směrem k holešovické tržnici, aby bylo možné korigovat i obsloužení nové městské čtvrti tramvají. Studie by mohla být hotova během pár měsíců. „Nerozumím tomu, proč v takové hysterii studii tají. Začínám mít pocit, že je tam něco, co nesmíme vidět. Dejme tu studii nejdříve na stůl a pojďme se o ní bavit," vysvětluje svůj odmítavý postoj Ječmének.

Jak napovídá už dokončené dopravní řešení lokality, zdaleka by nešlo jen o formální debatu. Stávající kolejiště má být významně zredukováno, zůstane tu prostor pro napojení rychlodráhy na Kladno s odbočkou na ruzyňské letiště, o kterém se mluví už dvacet let. Souběžně s kolejištěm by měla podle studie vést nová komunikace, která by spojila nábřeží s Trojským mostem navazujícím na vyústění tunelu Blanka. Ta by zároveň sloužila jako sběrač pro dopravu z nových sídel tak, aby nezatěžovala okrajové přetížené komunikace. Jenže takový model se starostovi příliš nelíbí. Původní studie, kterou nechala zpracovat společnost Bubny Development (Orco), počítala s tím, že územím povede komunikace zahloubená v tunelu. Na ten ale město patrně stamiliony mít nebude. „Máme historicky šanci propojit alespoň pro pěší a cyklisty Letnou a Holešovice. A my se dozvídáme, že prostředkem území povede silnice s šestimetrovou zdí," tvrdí Ječmének.

Orco zase staví Bubny

Před koncem roku 2008 prezentovala společnost Orco Property Group vizi, že do Bubnů hodlá investovat až 72 miliard korun a postavit tam 1,2 milionu metrů čtverečních užitných ploch. Za rok se však předlužená firma ocitla v režimu ochrany před věřiteli, ze kterého vystoupila o rok později. Na pozemcích v Bubnech je zástava až do výše 700 milionů korun pro Komerční banku, v současnosti je úvěr už částečně splacen. Tento měsíc se objevila zpráva, že akcie firmy skupuje společnost CPI tuzemského realitního žraloka Radovana Vítka. Orco okomentovalo výsledek jednání zastupitelstva mírně optimisticky s tím, že jí už Praha snad konečně umožní Bubny rozvíjet. „Chtěli bychom tam kromě kanceláří a obchodů také kulturní nebo univerzitní centrum. Takový projekt by území Bubnů zatraktivnil. Praha také potřebuje nový koncertní sál s kapacitou řádově tři tisíce míst. Proč by neměl stát právě v Bubnech, v centrální pražské lokalitě? Území je to obrovské, jeho zastavění by trvalo velmi dlouho. Proto hledáme další využití,“ říká Aleš Vobruba, ředitel Orco Česká republika a Slovensko. Vobruba připouští, že pro samotnou skupinu jsou Bubny velké spousto a na jejich zástavbě bude zřejmě spolupracovat s dalšími developery. Pro výstavbu obchodního centra už Orco uzavřelo partnerství se společností Unibail–Rodamco, která stojí za úspěšnými nákupními galeriemi na Chodově nebo na Černém Mostě. Orco počítá, že by mohlo otevřít brány v roce 2017. Nádraží Bubny představuje původní koncové nádraží bývalé Buštěhradské dráhy, které se datuje k roku 1868. K dalšímu rozšíření došlo v následujících letech, kdy okolní pole a pastviny Státní dráhy proměnily v nákladové a seřaďovací nádraží s dílnami, výtopnou pro lokomotivy, točnou a dvěma podélnými remízami. Později ke stavbám přibyla staniční budova a domek s vodojemem. V posledních dekádách 20. století nádražní prostory sloužily zejména jako remíza vládních salonních vozů, význam železniční stanice v Bubnech po dokončení nádraží Praha-Holešovice však poklesl. Významné objekty nádraží, na kterých pracovali württemberští architekti Theodor Hoffmann a Franz Wilhelm, byly prohlášeny národními památkami až v roce 2004. Památková ochrana byla následně na žádost Orca sejmuta, chráněn zůstal pouze jediný objekt. Orco už na tamní stavby vlastní demoliční výměr.